Приняв решение приобрести квартиру, до того, как будет заключен договор с продавцом либо с риэлтором, мы советуем Вам обратиться к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Потенциальным покупателям как правило необходимо проверить так называемую юридическую чистоту покупаемой квартиры.
Проверка юридической чистоты сделки
Проверка юридической чистоты недвижимости должна проводиться, чтобы исключить возможную опасность для покупателя столкнуться с ситуацией, когда право собственности на квартиру может быть оспорено по каким-либо причинам, которые не были озвучены до или во время проведения сделки. Такого рода юридическая проверка должна осуществляться в нескольких направлениях.
Право собственности продавца и риски оспаривания такового
В первую очередь необходимо проверить, является ли продавец действительным владельцем жилья, которое он планирует Вам продать. Чтобы выяснить это, необходимо получить выписку из ЕГРП. Данный документ содержит данные не только о собственнике, но и о том индивидуальная ли это собственность, совместная либо долевая, есть ли обременения, правопритязания и споры по отношению к данной недвижимости и о наличии иных юридических проблем. Предметом правового интереса должны стать и сделки с данной квартирой за последние несколько лет.
Проверка прав продавца на совершение сделок, а также его дееспособности
Объектом юридической проверки станет и личность продавца. Юрист, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, проверит его удостоверение личности, выяснит, принадлежат ли ему права собственности на продаваемый объект, имеет ли он семью (детей, супруга), имеет ли регистрацию.
Немаловажной является и проверка продавца на дееспособность, а именно возможность его осознавать и полностью контролировать свои поступки. А в ситуациях, когда сделка совершается с участием представителя по доверенности, необходимо проверить и его.
Особое внимание при проверке паспорта продавца необходимо обратить на такие нюансы как срок действия документа, а также отсутствие пометок, которые могут сделать документ недействительным. У продавца необходимо потребовать справку, подтверждающую факт, что он не состоит на учете в психоневрологическом либо наркодиспансере.
Подтвердить дееспособность продавца помимо такой справки может наличие у него водительского удостоверения, разрешения на оружие.
Изучение возможности выселения лица, имеющего право пользования квартирой
Не редки случаи, когда в приобретаемой квартире на момент ее продажи могут быть зарегистрированы некие граждане. Безусловно, и для зарегистрированных, и для покупателей лучшим решением будет выселение первых еще до сделки. Однако не всегда это представляется возможным. Если на момент сделки в покупаемом жилье остаются зарегистрированные лица, покупатель должен знать, могут ли они быть выписаны в судебном порядке.
В Гражданском кодексе ст. 292, п.2 указано, что при переходе права собственности на жилье, члены семьи собственника, зарегистрированные в данной квартире, утрачивают право пользования.
Проблемы с выселением могут возникнуть, если в квартире проживают лица. заключившие с собственником договор найма. Эти вопросы обязательно нужно решить еще до заключения сделки.
Проверка жилья на соответствие характеристикам, указанным в документе
В первую очередь проверяется адрес недвижимости на соответствие. Также необходимо выяснить, узаконены ли перепланировки и перестройки, если такие были проведены. С этой целью требуется заказать кадастровый паспорт квартиры, поэтажный план (технический паспорт) и экспликацию либо единый жилищный документ.
Стоит сказать, что приоритетной в сравнении с записями в ЕГРП является все таки техническая документация. В договоре должны будут указываться уже новые характеристики приобретаемой квартиры, если объект недвижимости претерпел изменения, и они были узаконены соответствующим образом.